Wirtschaftliche Verwertung nach §573 BGB

Eine wirtschaftliche Verwertung stellt einen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse dar (§573 Abs.2 Nr.3 BGB). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unwirksam. Es gibt jedoch Situationen, in denen ein Vermieter an der vernünftigen Nutzung seiner Räumlichkeiten durch vorhandene Gegebenheiten gehindert ist. Entsteht ihm so ein erheblicher Nachteil, kann er sich von einem Mietvertrag lösen. Wann jedoch ein solcher Nachteil vorliegt, ist im Einzelfall schwierig zu bestimmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich dazu erneut geäußert (BGH, Urteil vom 27. September 2017, Az.: VIII ZR 243/16).

Kündigung zur Erweiterung eines Gewerbeimmobilie

Die Mieter von denen die Räumung verlangt wurde, bewohnten eine 7-Zimmer-Wohnung mit eine Größe von 190 qm zu einer Kaltmiete von € 850,00 monatlich. Der Vermieterin gehörte auch das Nachbargrundstück. Dort befand sich ein Modehaus. Um dieses zu erweitern, sollte das Haus in dem sich die gemietete Wohnung befand vollständig abgerissen werden und ein Erweiterungsbau für das Modehaus entstehen. Für diese wirtschaftliche Verwertung sprach man die Kündigung aus.

Besteht ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil?

Die Vermietern begründete die Kündigung damit, dass selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten bei Verpachtung der erweiterten Gewerbeimmobilie langfristig ein deutlich höherer Ertrag zu erzielen sei. In den beiden ersten Instanzen hatte die Vermieterin Erfolg. Der BGH jedoch hielt die Kündigung für unwirksam.  Der Vermieterin drohten bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses keine erheblichen Nachteile. Die Gegenüberstellung von wirtschaftlicher Verwertung und erheblichem Nachteil, sei von den Instanzgerichten nicht zutreffend eingeordnet worden. Der Optimierungsgedanke für den Vermieter stehe nicht für sich allein. Auch das Interesse des Mieters auf Erhalt seiner Wohnung, ist zu berücksichtigen.

Erforderlichkeit der Einzelfallbetrachtung

Der BGH rügt, dass zu diesen Umständen keine ausreichenden Feststellungen getroffen worden sein. So habe das Berufungsgericht lediglich auf den nicht weiter konkretisierten Vortrag der Vermieterin hin angenommen, die Erweiterung des Modehauses sei für sie existentiell. Dies würde dazu führen, dass die Gewinnoptimierung allein schon eine Kündigung rechtfertigt. Dies entspricht jedoch nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Kündigungsgründe beim Vermieter

Weiter trat hier hinzu, dass die beiden Grundstücke unterschiedlichen Gesellschaften gehörten, auch wenn diese größtenteils personenidentisch waren. Die wirtschaftliche Verwertung zum Vorteil beider Gesellschaften beziehe sich damit nicht auf die Vermieterin allein. Ob sie dann überhaupt einen eigenen Kündigungsgrund anführen könne, sah der BGH kritisch. Auch sei in dem Kündigungsschreiben nicht auf diese Situation eingegangen. Da eine Kündigung aber immer genau die Gründe aufführen muss, die sie rechtfertigen soll, fehle es hier daran. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.

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