Wirkt sich nachträgliches Wohlverhalten des Mieters auf eine Kündigung aus?

ap525049fbe9ca3_xs

Bildquelle: aboutpixel.de / © Jacqueline Schmid

Die Möglichkeiten für einen Vermieter bei Wohnraummiete gegenüber dem Mieter die Kündigung auszusprechen sind gesetzlich geregelt und begrenzt. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist jedoch zu jeder Zeit möglich. Ist eine Kündigung zu Recht ausgesprochen worden, so beendet sie den Mietvertrag. Wird eine solche Kündigung wegen des Verhalten des Mieters ausgesprochen stellt sich die Frage, ob die Räumung auch dann verlangt werden kann, wenn sich das Verhalten des Mieters ändert. Das LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 – Az. 9 S 258/13  meint, ja.In dem entschiedenen Fall war der Mieter nach Kündigung in erster Instanz zur Räumung verurteilt worden. Gegen das Urteil legte der Mieter Berufung ein. Bis zur mündlichen Verhandlung in der Berufung vergingen in dem Rechtsstreit insgesamt eineinhalb Jahre. Da der Mieter in dieser Zeit nicht mehr auffällig geworden war, meinte das Landgericht Karlsruhe, dass das weitere Verlangen auf Räumung ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und daher rechtsmissbräuchlich sei. Das Verfahren wurde durch beiderseitige Erledigungserklärung beendet.

Das Urteil ist problematisch. Grundsätzlich beurteilt sich die Kündigung und damit auch der Grund für die Kündigung auf den Zeitpunkt der Kündigung. Die Kündigung wirkt rechtsgestaltend. Der Vertrag ist damit beendet. Zieht der Mieter gleichwohl nicht aus, so muss der Rechtsweg beschritten und Klage auf Räumung erhoben werden.  Es liegt auf der Hand, dass der Mieter in dieser Zeit ein vorheriges störendes Verhalten nicht fortführt. Ob die Räumung verlangt werden kann, obliegt nun der Zeitdauer des Verfahrens und ist damit für einen Vermieter nicht zu prognostizieren. Er ist weiter nicht davor geschützt, dass der Mieter sein Verhalten nach Abschluss des Rechtsstreit sofort wieder ändert, sodass der Vermieter wieder kündigen und ggf. erneut auf Räumung klagen muss. Da die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund schon von gesetzes wegen an hohe Anforderungen geknüpft ist, besteht für eine nachgelagerte Beurteilung des weiteren Verhaltens des Mieters kein Bedürfnis. Im Gegenteil mag eine solche Rechtsprechung die Bereitschaft eines Mieters zum störenden Verhalten befördern. Verzögert er den Rechtsstreit so lange wie möglich und verhält sich während dieser Zeit vertragsgerecht, bleibt ein eigentlich vertragswidriges Verhalten unsanktioniert.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.