Vorkaufsrechts des Mieters bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Wenn Mieter erfahren, dass die Wohnung, in der sie leben, den Besitzer wechseln soll, sorgt dies oft für Unruhe. Dabei bieten die Verkaufspläne des bisherigen Eigentümers auch Chancen. Denn unter bestimmten Bedingungen haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Das heißt: Sie habe das Rechts des ersten Zugriffs, falls die Wohnung veräußert wird. Ein solches Vorkaufsrecht besteht immer dann, wenn die Wohnung während seiner Mietdauer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Vermieter diese Wohnung danach verkauft.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Verkauft der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, entfällt das Vorkaufsrecht des Mieters. Es kommt ebenfalls nicht zum Tragen, wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt, wenn die Wohnung schon umgewandelt wurde, bevor der Mieter eingezogen ist, oder wenn das gesamte Haus verkauft wird – selbst wenn mehrere Erwerber das Objekt nach dem Kauf unter sich aufteilen. Außerdem gilt es nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen. Der Vermieter darf das Vorkaufsrecht aber nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen.

Besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht, muss der Vermieter ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, sobald dieser notariell beurkundet ist. Dem Mieter ist daher der Kaufvertrag in Kopie zuzuleiten. Sobald der Mieter die Kopie erhalten hat, kann er dem Notar innerhalb von zwei Monaten schriftlich mitteilen, ob er die Wohnung erwerben möchte. Da der Mieter in den bestehenden Kaufvertrag eintritt, gelten für ihn die gleichen Konditionen wie für den zweiten Interessenten, etwa bezüglich vereinbartem Preis.

Informiert der Vermieter den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof Ende Januar 2015 entschieden. Um den Schadensersatz geltend zu machen, müsse der Mieter allerdings beweisen, dass er die Wohnung kaufen wollte und dass er auch finanziell dazu in der Lage gewesen wäre, sei es durch eigenes Kapital oder durch einen Kredit.

Kann oder will der Mieter vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, hat er erst mal nichts zu befürchten. Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den neuen Eigentümer über, der Mietvertrag bleibt bestehen. Wegen Eigenbedarfs kann dieser dem Bewohner frühstens nach einer Frist von drei Jahren nach dem Kauf kündigen, auf angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kündigungsfrist sogar fünf oder zehn Jahre.

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