Risikoanalyse beim Immobilienerwerb

Bildquelle: aboutpixel.de / Industrie mal 2 © loremipsum

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In Zeiten unsicherer Geldwertstabilität erlebt der Immobilienmarkt einen Aufschwung, so auch zurzeit. Der Rahmen erstreckt sich dabei von der Eigentumswohnung bis zu gewerblich genutzten Gebäuden. Je größer eine Immobilie und je vielfältiger und komplexer seine Nutzung, um so schwieriger ist es zu beurteilen, ob es im umfassenden Sinne mangelfrei ist. Vorsichtig ist geboten.

Im Vergleich einfach ist es festzustellen, ob bautechnische Mängel am Gebäudekörper vorliegen. Eine sorgfältige Augenscheinnahme unter sachverständiger Begleitung, führt in der Regel zu ausreichend gesicherten Erkenntnissen. Zu berücksichtigen ist zusätzlich Alter und Lage der Immobilie, da bei neu errichteten Gebäude womöglich Mängel noch nicht zu Tage getreten sind. Ein besonderes Augenmerk sollte auf mögliche Kontaminationen gelegt werden.

Schwieriger wird es schon, bei besonderen Voraussetzungen die Nutzung des Gebäudes betreffend. Findet nämlich im Gebäude eine gewerbliche Nutzung statt, sei es Büronutzung, oder der Betrieb von Maschinen, ist der Aufwand festzustellen, ob die bautechnischen und baurechtlichen Gegebenheiten dieses auch erlauben nicht gering.

Der Blick in Baugenehmigungsunterlagen ergibt oft kein vollständiges Bild. Dies beginnt schon mit der teilweise verwirrenden Aktenführung bei den Baubehörden.  Bei geänderten Baugenehmigungen werden Beiakten geführt, die manchmal aus dem Blickfeld geraten. Der genehmigte Zustand, ist dann auf den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zu übertagen. Ist gebaut worden wie genehmigt? Gab es Umbauten? Waren diese genehmigungspflichtig? Gab es (eigenmächtige) Änderungen durch Gebäudenutzer?  Sind etwas Wanddurchbrüche erfolgt, die den Brandschutz betreffen, bzw. Öffnungen verschlossen worden? Ist der Maschinenbestand geändert, oder vergrößert worden, was nicht mehr dem genehmigten Umfang entspricht?  Dies kann zu erheblichen Nachforderungen durch die Behörden führen wie: Änderung des Belüftungssystem, Änderung des Brandschutzkonzepts, Einbau weitere Notausgänge, Lärmschutzauflagen, Nachweis bauaufsichtlicher Zulassungen und vieles mehr.

Neben den Baubehörden können auch andere Einrichtungen Forderungen stellen. So etwa Berufsgenossenschaften bezüglich der Einhaltung von Arbeitsschutzbestimmungen. Gesundheits- und Gewerbeaufsichtsamt (gerade im Bereich Gastronomie).

Ein sorgfältiger Käufer wird sich über all diese Dinge informieren wollen. Zu empfehlen ist auf Käuferseite die Ausarbeitung eines Fragenkatalogs, der vom Verkäufer zu beantworten ist.  Sichert ein Verkäufer zu, dass alles Anforderungen an eine genehmigungsrechtlich einwandfreie Nutzung des Gebäudes vorliegen, schützt dies den Käufer zwar nicht vor später doch erhobenen Forderungen durch Behörden, so bleibt ihm jedoch die Möglichkeit des Regresses offen.

Für den Verkäufer gilt, die Historie seines Gebäudes im Laufe der Nutzung zu dokumentieren. Dies hilft nicht nur bei der Prüfung des rechtlichen Istzustandes, sondern schützt ihn vor erheblichen Aufwändungen im Falles einer Veräußerung bis hin zur Unverkäuflichkeit, bzw. erheblichen Risikoabschlägen beim Kaufpreis seines Objekts, da er dessen Mangelfreiheit nicht schlüssig darlegen kann.

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