Nur vollständige Nachzahlung schützt vor Kündigung

geldWurde ein Wohnraummietverhältnis wegen rückständiger Miete gekündigt, kann nur die vollständige Nachzahlung die Kündigung wieder entfallen lassen. Bei der Kündigung von Wohnraum, ist der Vermieter an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsgründe gebunden. Fristlos kann eine Kündigung nur aus wichtigem Grund ausgesprochen werden. Ein solcher wichtiger Grund kann ein Rückstand von Mietzahlungen sein, womit sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut beschäftigt hat (BGH, Urteil vom 24. August  2016, Az.: VIII ZR 261/15).Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Von der Wirkung einer solchen Kündigung kann sich der Mieter jedoch befreien. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter entweder von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Dies ist ein eher seltener Fall. Schließlich aber wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung).

In dem entschiedenen Fall ging es um eine Aufrechnungssituation. Das vorinstanzliche Gericht, das Landgericht Bonn, hatte die Räumungsklage abgewiesen. Nach seiner Berechnung sei zwar ein Restbetrag offen, der jedoch nicht erheblich wäre. Im Gegensatz dazu hat der BGH nun klargestellt, dass sämtliche genannten Vorschriften eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Darauf, wie hoch ein Rüchstand sei,  komme es nicht ab. Zudem müsse die Aufrechnung, bzw. die Nachzahlung unverzüglich erfolgen, d.h. spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit, was ebenfalls nicht eingehalten worden sei.

Da die der Aufrechnung zugrunde liegenden Zahlen nicht eindeutig waren, hat der BGH den Rechtsstreit zwar zur erneuten Verhandlung an das Landgericht Bonn zurückverwiesen. Klar jedoch ist, dass wenn auch nur ein kleiner Betrag übrig bleibt, die Räumungsklage Erfolg haben wird.

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