Nebenkosten bei Leerstand in Gewerbeobjekt

In einem gewerblichen Mietvertrag war vereinbart, dass die Umlage der Nebenkosten im Verhältnis zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“  erfolgen sollte. Durch einige leer stehende Räumlichkeiten in der Gesamtimmobilie erhöhten sich in der Folge die anteiligen Nebenkosten für den beklagten Mieter. Vor Gericht fordert die Vermieterin Nachzahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten von gut 36.000 Euro für zwei Jahre (Kammergericht Berlin, Urteil vom 06. Juni 2016, Az.: 8 U 40/15.Das KG führt aus, dass der Vermieter die Kosten, die auf Leerstandsflächen entfallen, nicht auf den Mieter abwälzen kann. Eine solche formularmäßige Abwälzung sei nach § 307 BGB unwirksam. Grundsätzlich habe der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko zu tragen. Dieser Grundsatz, der ursprünglich aus dem Wohnraummietrecht stammt, sei auf die Gewerberaummiete übertragbar. Schließlich sei nicht ersichtlich, weshalb ein gewerblicher Mieter in dieser Hinsicht weniger schutzwürdig sei als ein Wohnraummieter. Darüber hinaus führt das Gericht aus, würde es sich besonders stark zum Nachteil des Mieters auswirken, wenn der Leerstand auf einem Willensentschluss des Vermieters beruht, der andere Ziele als eine Vollvermietung der Immobilie verfolgt. Ein absichtlich vom Vermieter herbeigeführter Leerstand ginge nämlich ebenfalls zulasten des Mieters.

Die Entscheidung ist sachgerecht, wenn auch überraschend, da im gewerblichen Mietrecht die Möglichkeiten einer abstrakten Kostenverteilung üblich und bisher weitgehend unbeanstandet waren. Das Kammergericht beruft sich nun darauf, dass das unternehmerische Risiko eines Leerstands auch denjenigen zu treffen hat, dem es zuzurechnen ist, also dem Vermieter.

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