Mängelrechte bei Wohnungseigentum – Gemeinschaft oder Eigentümer?

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Im städtischen Wohnungsbau, aber auch bei der Entwicklung größerer Flächen mit Reihenhäusern, entstehen zumeist Immobilien, die dem Wohnungseigentumsrecht unterworfen sind. Das hat planungsrechtliche Gründe, da so eine effektiverer Ausnutzung des Verhältnisses von entstehender Wohnfläche zur Grundstücksgröße möglich ist, was wiederum ein optimiertes Verhältnis von Baukosten zu Ertrag erreichen lässt. Ist das errichtete Gebäude mit Mängel behaftet, so treten nicht selten die Eigentümergemeinschaft und die einzelnen Eigentümer der Wohnungen in Konkurrenz. Wer wann welche Rechte geltend machen kann, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 19. Aug. 2010 – VII ZR 113/09 deutlich gemacht.

Wie in der Physik, ist auch im Wohnungseigentumsrecht die größere Masse träger. Dies ist schon allein darin begründet, dass für das gemeinschaftliche Handeln der Eigentümergemeinschaft Formalien einzuhalten sind. Versammlungen sind einzuberufen, Ladungsfristen einzuhalten und Beschlüsse zu fassen. Je nach Größe der Gemeinschaft und des Engagements des Verwalters wird es seine Zeit brauchen, um ein einheitliches Verfahren der Gemeinschaft gegen den  Erbauer, in der Regel ein Bauträger, zu organisieren. Der einzelne Eigentümer ist da flexibler. Handel dann aber beide gleichzeitig, muss geklärt werden, wer was darf.

Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht wie der Anspruch auf Minderung und kleinen Schadensersatz bereits ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (sog. Ansichziehen) Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig. Da sich diese Zuständigkeit auf gemeinschaftsbezogene Ansprüche beschränkt, bezieht sie sich nicht auf die Rechte die grundsätzlich nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehen, wie z.B den Rücktritt vom Vertrag.

Es gibt Stimmen die meinen, dass im Hinblick auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragene Befugnis, von dem Bauträger die Beseitigung der Mängel zu verlangen, der einzelne Erwerber einen dahingehenden Anspruch nicht mehr geltend machen kann. Mit dem Zugriff der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Erfüllungs und Mängelhaftungsansprüche soll die Möglichkeit ausgeschlossen werden, dass einzelne Wohnungseigentümer noch auf die Erfüllung des Vertrages Einfluss nehmen. Ein eigenmächtiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers sei daher bis zum Ende der „Erfüllungsphase” ausgeschlossen. Damit entfiele für ihn die Möglichkeit, eigenständig die Voraussetzungen für einen Anspruch auf großen Schadensersatz oder Wandelung des Erwerbsvertrags zu schaffen. Denn er könnte dem Veräußerer nicht mehr wirksam eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und ihm androhen, nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist eine Mängelbeseitigung abzulehnen.

Das lehnt der BGH ab. Derart weit reichende Folgen seien damit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich zieht, nicht in jedem Fall verbunden.

Der Erwerber von Wohnungseigentum ist vielmehr berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Der einzelne Erwerber kann in diesem Fall dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung selbst dann setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat. Dass gilt jedenfalls für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Veräußerer ebenfalls Mängelbeseitigung fordert und noch keine weiteren Maßnahmen beschlossen hat, sondern noch verhandelt. In diesem Fall ist die Interessenlage grundsätzlich identisch. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch in Verhandlungen ist, ändert nichts an dem gleichgerichteten Interesse, ein mangelfreies Wohnungseigentum zu erlangen. Solange die Interessen des einzelnen Erwerbers bei Schaffung der Voraussetzungen für einen nur von ihm individuell geltend zu machenden Gewährleistungsanspruch nicht mit denen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidieren, ist es nicht gerechtfertigt, ihn in seinen Rechten dadurch zu beschneiden, dass man ihm die Möglichkeit nimmt, den Veräußerer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig zur Mängelbeseitigung aufzufordern.

Ein gleichgerichtetes Interesse sieht der BGH insbesondere dann als gegeben an, ohne das schützenswerte Interessen der Wohnungseigentümer noch des Veräußerers beeinträchtigt wären, wenn ein Erwerber zu dem Zweck, die Voraussetzungen des großen Schadensersatzanspruchs zu schaffen, eine Frist zur Vertragserfüllung setzt und diesen Anspruch durchsetzt. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits beschlossen hat, Vorschuss zu fordern. Denn die Forderung nach Mängelbeseitigung wird dem vorrangigen Interesse der Gemeinschaft gerecht, ein ordnungsgemäßes Wohneigentum zu erhalten.

2 thoughts on “Mängelrechte bei Wohnungseigentum – Gemeinschaft oder Eigentümer?

  1. Mit Einverständnis derWohnungsgenossenschaft habe ich bei meiner Eigentumswohnung, die damals noch im Rohbau war, anstelle der vorgesehenen Lichtschutzes, auf eigene Kosten Rollos anbringen lassen. Trotzdem wurden mir die Gesamtkosten für den Lichtschutz angelastet. Eine Rückzahlung erfolgte nicht. Der Betrag wurde dem Bauvorhaben zugeordnet. So die Begründung der Genossenschaft.
    War die Handlungsweise der Genossenschaft rechtens oder ist diese Handlungsweise sittenwidrig.
    Mit freundlichen Grüßen
    R. FELLNER

    • Sehr geehrter Herr Fellner,
      soweit sich mir der Sachverhalt erschließt, ist folgendes zu sagen: Sie werden einen Vertrag über Kauf und Errichtung der Wohnung geschlossen haben. Soweit in diesem Verhältnis Vereinbarungen getroffen werden, ist die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich wirtschaftlich nicht beteiligt. Sie hatte hier nur ihre Zustimmung, zu einer Abweichung des äußeren Erscheinungsbild (Rollos) zu geben. Kosten treffen Sie daher auch allein. Ob Ihnen ein Teil der Kosten die sowieso für Lichtschutz bestimmt war gutgeschrieben werden muss, betrifft ebenfalls den Erwerbervertrag. Sollte nicht ein spezieller Sachverhalt vorliegen, ist die Kostentragung durch Sie nicht zu beanstanden.

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