Mängelhaftung bei Kaufvertrag über gebrauchte Immobilie

Die Grundsätze sind allgemein bekannt. In jedem Kaufvertrag über eine Immobilie findet sich die Klausel, dass eine Haftung für Mängel ausgeschlossen wird, es sei denn, sie wären dem Verkäufer bekannt und von diesem verschwiegen. Eine solche Klausel ist auch wirksam. Sind jedoch an der Immobilie umfangreiche Arbeiten ausgeführt worden, kann sich das ändern. Dann kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 08.03.2007, Az.: VII ZR 130/05) diese Klausel nicht ausreichend sein, um die Mangelhaftung auszuschließen.

Liegen bestimmte Voraussetzungen vor, so sieht sich der Verkäufer einer Immobilie plötzlich dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht ausgesetzt. Der BGH nimmt das an, wenn die Arbeiten an dem Haus einer Neuherstellung nach Art und Umfang entsprechen. Es müssen also Arbeiten von nicht unerheblichem Umfang ausgeführt worden sein.

Eine Mängelhaftung kann sich aber auch daraus ergeben, dass das Haus als neu bezeichnet wird. Nach §633 Abs.2 BGB werden die Eigenschaften einer Sache auch mit der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung beschrieben. Erklärt der Verkäufer, z.B. in einem Maklerexposé, das Haus sei neu, dann muss er dafür auch einstehen.

Dabei kommt es nicht darauf an, für wen die Arbeiten erbracht werden, also z.B.  gerade um es zu verkaufen. Das ist unerheblich. Auch der Eigenumbau und der spätere Entschluss zum Verkauf, lösen Werkvertragshaftung aus.

Die erweiterte Haftung liegt in dem erhöhten Risiko begründet. Ist etwas bewährt, kann man davon ausgehen, dass auch keine zukünftigen unerwarteten Probleme auftauchen. Das ändert sich bei erbrachten Arbeiten. Diese sind eben neu und müsse sich erst noch als nachhaltig mangelfrei erweisen. Deshalb erweitert sich auch die Haftung des Verkäufers.

Allerdings kann auch diese erweiterte Haftung ausgeschlossen werden, nur eben nicht durch die übliche Klausel. Der Käufer muss erst überhaupt darüber aufgeklärt werden, dass ein werkvertraglicher Mängelbeseitigungsanspruch besteht.  Der BGH verlangt eine ausdrückliche Belehrung des Käufers durch den Notar. Auch für diesen liegt in der besonderen Konstellation ein Haftungsrisiko.

Der Haftungsanspruch aus Werkvertrag bei Verkauf einer Immobilie wird häufig übersehen, ist aber ein wichtiger Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt. Auch den Gerichten fällt die Anwendung dieser Rechtsprechung nicht immer leicht, wie z.B. die falsche Entscheidung des Landgerichts Verden vom 21.09.2010, Az.: 4 O 18/10 zeigt, die allerdings noch nicht rechtskräftig ist.

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