Kosten einer neuen Schließanlage als Schadenersatz bei Schlüsselverlust?

Kosten einer neuen Schließanlage als Schadenersatz bei Schlüsselverlust? Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte bei Mietbeginn eine Empfangsquittung über den Erhalt einer bestimmten Anzahl von Schlüsseln unterzeichnet. Bei Mietende gab der Mieter nicht alle Schlüssel zurück. Der fehlende Schlüssel ist Teil einer Schließanlage; er ermöglicht nicht nur den Zugang zur Wohnung, sondern auch den Zutritt zum Gebäude und zu verschiedenen Gemeinschaftsräumen. Die Hausverwaltung forderte den Mieter auf, den für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrag von ca 1.500 Euro zu bezahlen; nach Eingang des Gelds werde die Anlage ausgetauscht. Der Mieter hatte die Zahlung verweigert; ein Austausch der Schließanlage erfolgte nicht. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Mieter zur Zahlung verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13).

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum. Wird das Gemeinschaftseigentum durch den Mieter einer Eigentumswohnung beschädigt, so verlagert sich der Schaden auf den Vermieter, wenn dieser von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Anspruch genommen wird. In diesem Fall steht dem Vermieter gegen den Mieter als Schadensersatz ein Freistellungsanspruch zu. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter den zur Reparatur oder Ersatzbeschaffung erforderlichen Geldbetrag an die WEG zahlt (BGB § 249 Abs. 2 Satz 1). Allerdings setzt die Anwendung des § 249 Abs. 2 BGB voraus, dass der Ersatzanspruch „wegen Beschädigung einer Sache“ geschuldet wird. Dies führt zur Frage, ob eine Schließanlage bereits dann geschädigt ist, wenn die Gefahr besteht, dass sich ein Schlüssel in der Hand eines Unbefugten befinden könnte. Diese Rechtsfrage ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Ansicht besteht der Schaden in der Beeinträchtigung der Funktion der Schließanlage. Diese ist darin zu sehen, dass der Zutritt zum Gebäude und zu den Wohnungen nur den rechtmäßigen Schlüsselbesitzern zusteht. Nach anderer Ansicht kommt der bloßen Möglichkeit der missbräuchlichen Schlüsselverwendung kein Vermögenswert zu; danach hat der Vermieter (die WEG) nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage, wenn diese tatsächlich ausgetauscht wird Der BGH folgt der letztgenannten Auffassung: „Die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar.“

Zahlen musste der Miet damit (vorerst) nicht. Sollte die Anlage doch noch getauscht werden, ist ein Anspruch gegeben.

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