Kopplungsverbot bleibt – kein Architektenvertrag bei Grundstücksvermittlung

Bildquelle aboutpixel – Konstruktion im Büro Thorwald Hoffmann

Ein wenig beachtetes, in der Praxis aber bei entsprechenden Fällen nicht unbedeutsames Gesetz, ist das  MietRVerbG (Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs). Diese Gesetz enthält eine Regelung für den Fall, dass ein Grundstück verkauft wird, verbunden mit der Auflage, für das dort zu errichtende Gebäude einen bestimmten Architekten zu beauftragen. Diese Kopplung ist unzulässig, was nicht geringe Folgen haben kann.Die Folgen für den Architekten sind enorm. Der Vertrag mit ihm ist unwirksam. Hintergrund dieser Regelung ist nach der Begründung des Gesetzgebers, dass bei solchen Kopplungen Architekten eine beherrschende Rolle zufiele. Sie würden dann nicht mehr beauftragt, weil sie mit ihrer Architektenleistung überzeugen, sondern, weil sie über den Verkauf des Grundstück mitbestimmen würden. Der Architekt würde am Markt wie ein Quasi-Makler auftreten, was nicht seiner Stellung als Planer zum Auftraggeber entspricht.

Mit der Entscheidung des BGH vom 25. September 2008 (Az.: VII ZR 174/07) schien diese 40 Jahre alte Bestimmung aufgebrochen. Der BGH meinte, dass zumindest in dem Fall, wenn ein potentieller Käufer an einen Architekten mit dem Wunsch herantritt, er möge doch für ihn ein Grundstück suchen, für dessen Bebauung er ihn auch beauftragen werde, könne der Architektenvertrag nicht unwirksam sein. Diese, wenn auch sehr am Einzelfall orientierte Entscheidung, deutete auf eine sich wandelnde Rechtsmeinung hin.

Dem hat nun das Bundesverfassungsgericht einen Dämpfer verpasst. In seiner Entscheidung vom 16. Juni 2011 (Az.: 1 BvR 2394/10) hat es das Kopplungsverbot in vollem Umfang bestätigt. Es hat sich dabei auf die ursprüngliche Gesetzesbegründung bezogen und die Notwendigkeit der Bestimmung weiter als richtig und erforderlich gehalten. Eine unzulässige Beschränkung des Rechts auf freie Ausübung des Berufs eines Architekten läge nicht vor.

Damit ist für den Architekten und seinen Vergütungsanspruch weiter erforderlich, dass  Grundstückserwerb und Architektenvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.

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