Keine Baugrundprüfung gleich arglistige Täuschung?

 

Bildquelle aboutpixel – Baugrube Iro

Die Bedeutung der Stabilität des Baugrunds für die Standfestigkeit eines Gebäudes ist hinlänglich bekannt. Ein schwerwiegenderer Mangel, als ein absackendes Gebäude ist kaum vorstellbar. Die Prüfung der Geeignetheit des Baugrunds obliegt in aller Regel dem Bauunternehmer und nicht dem Bauherrn. Der BGH hat dies mit seiner Entscheidung vom 08. März 2012, Az.: VII ZR 116/10 erneut bekräftigt und die Haftung sogar noch verschärft.

In dem fraglichen Fall stützt der Bauherr seinen Anspruch nicht auf das werkvertraglichen Mangelhaftungsrecht, sondern darauf, dass ihm arglistig Verschwiegen worden sein, dass der Baugrund für die Errichtung des Gebäudes nicht geeignet war. Die arglistige Täuschung soll darin gelegen haben, dass der Bauunternehmer ein Baugrundrisiko für möglich gehalten, dies jedoch dem Bauherrn nicht mitteilte und daher den eingetreten Schaden billigend in Kauf genommen habe.  Das Berufungsgericht sah diese Voraussetzungen nicht als gegeben und wies die Klage ab. Der BGH bejaht in der Revision einen Anspruch des Bauherrn.

Der für Baurecht zuständige 7. Senat des BGH sah schon darin, dass überhaupt kein Baugrundgutachten eingeholt worden war, bei Einbezug der VOB/B und den allgemeinen Regeln der Technik in den Vertrag, eine Täuschung des Bauherrn. Dieser könne nämlich davon ausgehen, dass der Bauunternehmer, oder auch Architekt, alle erforderlichen Maßnahmen ergreift, die für die Standfestigkeit des Hauses erforderlich sind. Dazu gehört auch die Prüfung des Baugrunds.

Der BGH ließ auch nicht geltend, dass in dem Baugebiet bereits andere Bauvorhaben realisiert worden und die schwierigen Bodenverhältnisse bekannt waren. Hierin sahen die obersten Bundesrichter im Gegenteil eine besondere Verpflichtung zu sorgfältiger Prüfung der Gegenbenheiten. Ein Bauherr willigt nie in ein solches Risiko ein, zumindest nicht konkludet, also ohne ausdrücklichen, und im Zweifel belegbaren, Hinweis.  Der BGH sah in dem Verhalten zwar keine bewusste Täuschung. Dass man aber trotz all dieser Umstände nichts weiter unternommen habe, führt dazu, dass man einen später eintretenden Schaden billigend in Kauf genommen habe, was für einen Schadenersatzanspruch ausreicht.

Die Geltendmachung des Schadenersatzanspruchs war hier von besonderer Bedeutung, da Gewährleistungsansprüche nach dem Werkvertragsrecht bereits verjährt waren. Da aber die Verjährungsfrist eines Anspruchs auf  Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung auch  an den Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Schadens anknüpft, kann dies dazu führen, dass die Pflicht zu Beseitigung von Mängel nach §634a  Abs.1 Nr.2  BGB (5 Jahre) bereits abgelaufen ist, ein Anspruch auf Schadenersatz wegen einer arglistigen Täuschung jedoch noch besteht.

Sobald also Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es Probleme mit dem Baugrund geben könnte, müssen Feststellungen getroffen werden. Dies sollte in die Preiskalkulation einfließen. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob solche Feststellungen im Wegen eines Nachtrag gesondert zu vergütet sind. Der BGH hat in seiner Entscheidung darauf abgehoben, dass dies bereits Vertragspflicht war.

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