Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Betriebskosten

Bildquelle: aboutpixel.de / Mietvertrag Schlüssel © Jacqueline Wagner

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Die Beendigung eines Mietverhältnisses verläuft selten völlig reibungslos. Neben dem Zustand der Wohnung und diesbezüglichen Pflichten des Mieters, entstehen oft auch Fragen über die Abrechnung von Nebenkosten und der Mietsicherheit (Kaution). Besteht aber in dem Fall für den Vermieter die Möglichkeit sich aus der Sicherheit zu bedienen, auch wenn die Nachforderung über offene Betriebskosten bereits verjährt ist? (BGH Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14)

In dem Rechtsstreit beanspruchte ein Vermieter rund 960 Euro von seinem Mieter, da Nachzahlungen für die Betriebkosten von 2006 bis 2008 offen standen. Bei Auszug des Mieters im Frühjahr 2009 behielt der Vermieter die Mietkaution über 700 Euro, die auf einem Sparbuch hinterlegt worden war, ein.  Als der Mieter 2013 Klage auf Rückzahlung der Mietsicherheit erhob, machte der Vermieter erstmals Nachzahlungsansprüche im Wege einer Widerklage geltend und hatte zunächst Efolg. Die Revision des Mieters beim BGH führte jedoch zur Aufhebung der Entscheidung und Zurückverweisung an das Landgericht.

Der 8. Zivilsenat des BGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass sich der Vermieter nach Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren nicht mehr aus der ursprünglichen Mietsicherheit befriedigen darf. Grundsätzlich steht dem Mieter nach seinem Auszug und einer angemessenen Prüfungsfrist durch den Vermieter ein Anspruch auf Freigabe der Kaution zu. Dieser Anspruch wird allerdings erst fällig, wenn dem Eigentümer keine Forderungen aus dem Mietvertrag mehr zustehen.

Laut BGH hätte der Vermieter trotz der Verjährung der Nachforderungen auf die Mietkaution zugreifen dürfen. § 216 Abs. I BGB lässt die Aufrechnung mit einen verjährten Anspruch zu. Allerdings findet die Vorschrift keine Anwendung bei der Verjährung von Zinsen und regelmäßig wiederkehrenden Leistungen (§ 216 Abs. III BGB). Dies trifft auch auf Betriebsnebenkosten zu. Diese sind im Sinne von § 556b Abs. I BGB nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten. Die gesonderte Auflistung in einer Jahresabrechnung hält der Senat für unschädlich. Dieser komme „kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu“, die Abrechnung sei vielmehr ein reiner Rechenvorgang, durch die der Vermieter auf die fällige Nachforderung hinweist.

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