Grunderwerbsteuer für Baukosten

Beim Immobilienerwerb stellt die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Kostenfaktor da. Erwirbt man ein Grundstück und plant zugleich dessen Bebauung, so sehen die Finanzbehörden darin ein einheitliches Vertragswerk, welches insgesamt der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Die Trennung von Verträgen werden in der Regel als Umgehungstatbestände angesehen. Zu diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen, wie der Bundesfinanzhof zuletzt entschieden hat (Urteil vom 08. März 2017, Az.: II R 38/14).In bestimmten Fällen ist es möglich, dass die Bauerrichtungskosten nicht als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Maßgeblich ist die Beurteilung, ob noch eine Einheitlichkeit von Grundstückserwerb und Baumaßnahme vorliegt. Verändern sich die baulichen Maßnahmen erheblich, so kann die Einheitlichkeit entfallen. Als Folge dessen, errechnet sich die Grunderwerbssteuer nur aus den Kosten des Grundstückerwerbs, nicht jedoch aus den Bauerrichtungskosten.

Als Indizien dafür sehen die Richter wesentliche Abweichungen bei den Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10%. Auch die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist, spricht gegen ein einheitliches Vertragswerk. Gleiches gilt, wenn sich die angebotene Baumaßnahme nach dem Kauf durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Das gilt selbst dann, wenn die Gebäude aus dem ursprünglichen Angebot wie geplant errichtet werden. In diesen Fällen wird nur auf den Kaufpreis des Grundstücks Grunderwerbsteuer fällig.

Im entschiedenen Fall wurden mehrere Grundstücke gekauft, um darauf Hallen zu errichten. Später kam ein Konferenzgebäude hinzu. Die Baukosten erhöhten sich so um 12%. Das Vertragswerk wurde neu gefasst. Auch das Finanzgericht in erster Instanz sah hier kein einheitliches Vertragswerk mehr. Die Steuerpflicht nur gemindert. Herauszurechnen seien die Kosten die später hinzugekommen waren. Der Bundesfinanzhof jedoch, ließ als Bemessung für die Grunderwerbssteuer die Baukosten insgesamt entfallen. Maßgeblich ist die Einheitlichkeit. Entfällt diese, kann nicht auf Teilkosten berechnet werden, da es an der Grundlage der Bemessung mangelt.

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