Fristlose Kündigung und Härtegründe

Anschreiben mit dem Wort Kündigung im Briefkopf

Bildquelle: aboutpixel.de / Kündigung © Volker Pape

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuellen Entscheidung damit befasst, ob durch eine fristlose Kündigung nach §543 Abs.1 Satz 2 BGB persönliche Härtegründe zu berücksichtigen sind, auch wenn die fristlose Kündigung grundsätzlich gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 09. November 2016, Az.: VIII ZR 73/16).

Eine 97-jährige Mieterin hat – zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die Mieterin bewohnte inzwischen die Dreizimmerwohnung und steht aufgrund ihrer Demenzerkrankung unter Betreuung.  Ihr Betreuer wohnt in der Einzimmerwohnung und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte dieser Betreuer  in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieter. Die Vermieterin sprach daraufhin die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus und verklagte die Mieterin und den Betreuer auf Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die fristlose Kündigung für berechtigt erachtet. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO geprüft werden. Der BGH ließ die Revision zu und hob das Urteil des Landgerichts auf.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibe ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Diese Abwägung muss schon im Erkenntnisverfahren stattfinden und nicht erst im Vollstreckungsverfahren.  Sind bei einer Mietpartei zudem schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr zu befürchten, sind die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten, diese Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen zu berücksichtigen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu führen, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten der Mietpartei trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. Das Landgericht hätte den diesbezüglichen Vortrag der Beklagten nicht übergehen dürfen, wonach die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.  Das Landgericht wird die Abwägung nachholen müssen, da der BGH das Urteil aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen hat.

Die Entscheidung ist trotz ihrer Berechtigung in der Sache, als problematisch anzusehen. Die vom BGH verlangte Abwägung, führt zu sachfremden Erwägungen, die außerhalb des Schutzbereichs des Vertagsverhältnisses liegen. Dies zeigt auch der Rückgriff des Senats auf Verfassungsrechts, dessen unmittelbare Wirkung im Privatrecht die Ausnahme ist. Der BGH wollte hier die 97 Jahre alte Mieterin schützen, die sich das Verhalten des Betreuers zwar zurechnen lassen muss, sich dagegen aber nicht wehren konnte. Kernproblem ist also die Hilflosigkeit der Mieterin, nicht die Folgen, die durch das Verlassen der Wohnung eintreten könnten. Diesem Problem wäre dogmatisch zureffend im Vollstrreckungsschutzverfahren Rechnung zu tragen. Die Hilflosigkeit ist aber vom Abwägungsgebot nicht umfasst und wird in der Zukunft die Ansprüche von Vermietern auf Räumung erschweren.

 

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