Energieausweis in Immobilienanzeige

Muss in einer Immobilienanzeige über den Energieausweis informiert werden? §16 EnEV verpflichte den Verkäufer einer Immobilien dem Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen. Spätestens unverzüglich auf Verlangen. Geschieht dies nicht, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Ein Mangel an der Kaufsache besteht dadurch jedoch nicht. Muss aber schon ein Makler bei einem Inserat auf den Energieausweis hinweisen? Der Bundesgerichtshof BGH meint ja (Urteile vom 05. Oktober 2017, Az.: I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17).

Verstoß gegen §16a EnEV bei Inseraten

Drei Makler waren von einem Verbraucherverein verklagt worden. Sie hatten in Tageszeitungen Inserate aufgegeben, in denen Sie Immobilien zum Verkauf anboten. Hinweise auf einen Energieausweis, den wesentliche Energieträger für die Heizung, zum Baujahr des Wohngebäudes und zur Energieeffizienzklasse  waren in den Inseraten nicht vorhanden. Der Verbraucherverein vertrat die Auffassung, dass §16a EnEV auch auf solche Fälle anwendbar sei. Die Klagen waren nach unterschiedlichen Entscheidungen in der 1. Instanz vor den Oberlandesgerichten erfolgreich. Die dagegen gerichteten Revisionen wies der BGH in zwei Fälle zurück, einmal hob er auf und verwies zur erneuten Entscheidung zurück.

Kein Unterlassungsanspruch nach §3a UWG

Einen Unterlassungsanspruch nach §3a UWG wegen eines Verstoßes gegen §16a EnEV konnte der BGH nicht erkennen. §16a EnEV verpflichtet Verkäufer und Vermieter einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Irreführung nach §5a Abs.2 UWG

Die in den Inseraten fehlenden Information führten Interessenten jedoch irre, denn es fehle an wesentlichen Informationen. Solche Informationspflichten sah der BGH aufgrund der europarechtlichen Regelung begründet. So folge aus  Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.  All dies war hier nicht vorhanden.

 

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