Eigenbedarfskündigung durch GbR ist möglich

flurDie Eigenbedarfskündigung durch einen GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ist möglich, so hat es der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil von heute entschieden (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az.: VIII ZR 232/15. Zugleich änderte er seine Rechtsprechung zu den Anforderungen der Anbietpflicht des Vermieters.

Die Beklagten (die Mieter) haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin (die Vermieterin) eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich auf 1.374,52 € monatlich. Vermieterin ist einen GbR. Diese hat das gesamte Haus im Jahr ihrer Gründung erworben. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Die Wohnung der Mieter war bisher nicht saniert worden. Den Mietern wurde ihre Wohnung im Jahre 2013 gekündigt. Es wurde Eigenbedarf gelten gemacht, für die Familie der Tochter eines der Gesellschafter der GbR.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Es vertrat die Auffassung, die Klägerin hätte es versäumt den Mietern eine andere zwischenzeitlich frei stehende Wohnung anzubieten (2 Zimmer Wohnung mit 76qm).  Auch in der Berufung hatte die Klägerin keinen Erfolg. Das Landgericht München I vertrat die Auffassung, eine GbR könne Eigenbedarf in der geltend gemachten Form nicht für sich in Anspruch nehmen.

Der BGH teilte beide Auffassung der Vorgerichte nicht. Eine GbR sei eine teilrechtsfähige Außengesellschaft. Ihre Ansprüche, so auch der auf Eigenbedarf, seien aber den einzelnen Gesellschaftern zuzurechnen. §573 Abs. Nr.2 BGB, der eigentlich auf natürliche Personen ausgerichtet ist, sei deshalb entsprechend anzuwenden. §573 BGB sei keine ausschließliche Mieterschutznorm, sondern beinhalte eine Abwägung der Interessen von Mietern und Vermietern. Auch wenn durch die nachträgliche Einstufung der GbR als teilrechtsfähig, die Gesellschaft Vermieterin ist und nicht die Gesellschafter als Gesamtheit, bleibt es bei dieser Einschätzung. Dies bestätigt sich auch durch §577a BGB, der ausdrücklich auf Gesellschafter einer Personengesellschaft Bezug nimmt.

Dass sich so die Anzahl der Personen die Rechte geltend machen können erhöht (Zahl der Gesellschafter), sah der BGH nicht als relevant an. So gäbe es dies z.B. auch bei Erbengemeinschaften.

Von erheblicher Bedeutung ist die Änderung der Rechtsprechung zur Anbietpflicht bei einer Eigenbedarfskündigung. Im Gegensatz zu früher, sieht der BGH nun keine Auswirkung mehr auf die Kündigung, so diese selber rechtswirksam ausgesprochen worden ist. Verstößt der Vermieter gegen die Anbietpflicht, so macht er sich lediglich schadenersatzpflichtig.

 

 

3 thoughts on “Eigenbedarfskündigung durch GbR ist möglich

    • Im Gegensatz zu einer GbR, die zwar eine eigene Rechtspersönlichkeit hat, aber als Personengesellschaft durch die Gesellschafter selbst repräsentiert wird, ist eine GmbH eine Kapitalgesellschaft. Sie ist die alleinige sogenannte „juristische Person“. Gründe können daher nur bei ihr selbst vorliegen. Die Gesellschafter treten nicht als Parteien den Mietvertrags in Erscheinung, sodass Gründe bei ihnen irrelevant sind.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.