Eigenbedarf für Geschäftsräume?

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Kann bei einer Kündigung von Wohnraum Eigenbedarf von Geschäftsräumen geltend gemacht werden? Die vielfältige Rechtsprechung zu den berechtigten Gründen von Eigenbedarfskündigungen ist um eine wichtige Entscheidung reicher. Der BGH (Bundesgerichtshof) hatte darüber zu befinden, ob auch für die Erweiterung  von Geschäfsträumen Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az.: VIII ZR 45/16).Der Ehemann der Klägerin betreibt seit 14 Jahren ein Beratungsunternehmen. Im gleichen Haus hat die Klägerin im Jahre 2008 eine von dem Beklagten seit 1977 genutzte Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Nach Darstellung der Klägerin reichten ihrem Ehemann die von ihm genutzten Räumlichkeiten nicht mehr aus. Sie kündigte daher wegen Eigenbedarfs.

Die Vorinstanzen haben zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage haben die Gerichte allerdings im Hinblick auf die in Berlin in Kraft getretenen Vorschriften betreffend die Zweckentfremdung von Wohnraum abgewiesen. Dagegen wehrt sich die Klägerin mit  der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Der BGH sah schon im Grundsatz die Annahme von Eigenbedarf als problematisch an. Anders als es in der Rechtsprechung bisher gängige Praxis war, soll die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken kein Eigenbedarfsgrund des §573 Abs.2 BGB sein. Dies gilt auch bei einer geplanten Eigennutzung durch den Kündigenden selbst. Dies ist auch nicht als eine wirtschaftliche Verwertung gem. §573 Abs.2 Nr.3 BGB anzusehen.

Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB hingegen  („berechtigtes Interesse“) verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Liegt eine Mischnutzung vor, also Nutzung als Wohn- und Geschäftsraum innerhalb eine Wohnung, reicht für die Begründung von Eigenbedarf aus, dass dem Vermieter ansonsten ein Nachteil entsteht. Soll aber Wohnraum alleinig zu dem Zweck dort gewerblich tätig zu werden gekündigt werden, so ist Eigenbedarf erst dann anzunehmen, wenn ein Nachteil von einigem Gewicht entsteht. So z.B. wenn keine andere Möglichkeit für eine rentable Tätigkeit besteht, oder erhebliche persönliche Gründe vorliegen. Solche Gründe lagen nach Auffassung des BGH in diesem Fall nicht vor.

 

One thought on “Eigenbedarf für Geschäftsräume?

  1. Bin nur zufällig über Ihren Artikel gestolpert, da ein Geschäftspartner ein ähnliches Problem hat. Sehr interessant zu wissen, aber sehr komplexe Situation.

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