Das Verhältnis von Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümer bei Interessenkonflikten

Bildquelle: aboutpixel.de / Wohnhaus © Heiko Küverling

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft unterfällt einem besonderen Rechtsregime. Das  gilt für das Verhältnis beider untereinander, aber auch bei Rechten gegen Dritte. Die Interessen des Verbands und das Interesse eines einzelnen Eigentümers können insbesondere bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum auseinander fallen. Wer welche Rechte geltend machen kann, hat der BGH in seiner Entscheidung Urt. v. 6.3.2014 – VII ZR 266/13 (OLG Schleswig) in einem speziellen Fall klargestellt.Bei der Ersterrichtung einer Wohnungseigentumsanlage waren sowohl im Bereich Schallschutz, wie an der Abdichtung der Tiefgarage Mängel aufgetreten. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, die Geltendmachung der Mängelrechte auf den Verband zu übertragen. Noch während die gerichtlichen Klärung andauerte, verlangte einer der Eigentümer von dem Bauträger die Rücknahme seiner Wohnung, die Erstattung des Kaufpreises und die Zahlung von Schadenersatz im Übrigen.

Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (so genanntes Ansichziehen)  Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig. Diese Zuständigkeit bezieht sich allerdings nicht auf die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer, großen Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zurückzutreten. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Der einzelne Erwerber kann bei einer derartigen Interessenlage dem Veräußerer eine Frist mit Ablehnungsandrohung grundsätzlich selbst dann setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat

Wie zu entscheiden ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine Mängelbeseitigung durch den Veräußerer nicht mehr zuzulassen oder andere Maßnahmen vorgesehen hat, die mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in Widerspruch stehen, hat der BGH bisher offengelassen. Einen solchen Konflikt hat der BGH hier angenommen. Der Eigentümer wollte die sofortige Durchführung der Mängelbeseitung, die Gemeinschaft jedoch nicht. Da der Baunträger nicht zugleich  dem Wunsch der Gemeinschaft nachkommen konnte, die Mangelbeseitigung noch zurückzustellen bis weitere Feststellungen getroffen worden war und dem Wunsch des Eigentümers, die Mängel sofort zu beseitigen, lag ein Konflikt vor, der die Durchsetzung der eigentlich bestehenden Rechte des Eigentümers hinderte. Eine Anspruch auf Wandlung des Erwerbervertrags und Schadenersatz hat er mithin gegenüber dem Bauträger nicht und war in dem Rechststreit daher unterlegen.

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