„Cirka-Angaben“ über die Grundstücksgröße in Kaufverträgen

Bildquelle: aboutpixel.de / Vermessungsarbeiten_1 © Rainer Sturm

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Beim Erwerb von Grundstücken, insbesondere in neu erschlossenen Gebieten, finden sich in Kaufverträgen oft nur überschlägige Angaben zur Grundstücksgröße. Dies meist deshalb, weil eine Einmessung in der Regel noch nicht stattgefunden hat. Gerade bei Bauträgerverträgen findet der Vertragsschluss weit vor Beginn der Baumaßnahme und der vollständigen Aufteilung der Grundstücke in einem Baugebiet statt. Wenn dann bei der abschließenden Feststellung der Grundstücksgröße Abweichungen zu den vorläufigen Angaben eintreten, stellt sich die Frage, ob es sich um einem Mangel am Grundstück handelt, oder die Abweichung hinzunehmen ist. Der Bundesgerichtshof hat hier nun mit einem Urteil für Klarheit gesorgt (Aktenzeichen: V ZR 17/11).

Im streitigen Kaufvertrag (es wurden zwei Grundstücke getauscht) war angegeben, dass das Kaufgrundstück eine unvermessene Fläche „von ca. 28 699 m2“ habe. Im Kaufvertrag war weiter eine Zeichnung, die die konkrete Größe des Grundstücks darstellte. Nach der endgültigen Einmessung ergaben sich nur noch18 632 m2.  Die Verkäuferin forderten daraufhin den Käufer, welcher zwischenzeitlich als Eigentümer der an ihn veräußerten Fläche in das Grundbuch eingetragen worden war, zu einer Anpassung des Vertrags auf. Nachdem der Käufer weder dem Anpassungsvorschlag der Verkäuferin zugestimmt, noch einen anderen Vorschlag unterbreitet hatte, erklärte diese im Januar 2010 den Rücktritt vom Vertrag.

Der BGH entscheid, dass der schriftlichen Größenangabe („ca. 28 699 m2“) im Text des Vertrags und der zeichnerischen Darstellung in dem Lageplan, die eine Fläche von nur 18 632 m2 umfasst, keine gleichrangige Bedeutung mit der Folge zukommt, dass das Vereinbarte wegen der daraus folgenden Unbestimmtheit seines Inhalts keine Bindung zu erzeugen vermag. Wird bei dem Verkauf einer noch nicht vermessenen Grundstücksfläche der Vertragsgegenstand – wie hier – in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt, geht der objektive Inhalt der Verkäufer- und der Käufererklärung in der Regel dahin, dass bei Differenzen zwischen der bezifferten und der der Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist. So liegt es auch hier.

Der Einwand es sei auf ein Tauschverhältnis 1:1 und damit auf die Größe der an zu übertragenden Fläche abzustellen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die unzutreffende Vorstellung der Verkäuferin, die in dem Plan eingezeichnete Fläche entspreche – zumindest annähernd – der Flächenangabe im Vertragstext, ändert nichts daran, dass ihr objektiv erklärter Wille dahin ging, die in dem Plan eingezeichnete und auf dieser Grundlage zu vermessende Fläche zu erwerben. Dass diese Erklärung von einem Irrtum bei der Willensbildung beeinflusst war, ist für die Bestimmung des Leistungsgegenstands ohne Bedeutung.

Einen Mangel an dem Grundstück erkannte der BGH nicht. Ein solcher liegt danach bei Größenangaben einer unvermessenen Teilfläche im Vertragstext nicht vor, wenn die verkaufte Fläche, wie hier, auf einem maßstabsgerechten und mitbeurkundeten Plan eingezeichnet worden ist.  Die Fläche bestimmt sich in einem solchen Fall nämlich allein nach der mitbeurkundeten Planzeichnung. Das hat zur Folge, dass sich auch die Sollbeschaffenheit des Grundstücks hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe nach der Zeichnung richtet. Mit der herausgemessenen Fläche von 18 632 m2 erhält die Kl. mithin den Kaufgegenstand in der vereinbarten Beschaffenheit; ein Sachmangel liegt gerade nicht vor.

Angesichts der dem Vertrag zu Grunde liegenden Vorstellung der Kaufvertragsparteien, beide Grundstücke seien auf Grund übereinstimmender Größe wertgleich aber einer tatsächlichen vorhandenen Flächendifferenz von mehr als 10 000 m2 – dies entspricht einer Abweichung von 35% gegenüber der von den Parteien zu Grunde gelegten Größe – ist der Verkäuferin ein Festhalten an dem Vertrag in seiner ursprünglichen Form jedoch nicht zuzumuten, während dem Käufer ein Abgehen von dem Vereinbarten, beispielsweise durch Rückübertragung eines der Größendifferenz entsprechenden Teils der ihm übertragenen Fläche, angesonnen werden konnte. Es liegt ein Fall der „Wegfall der Geschäftsgrundlage vor“.

Nur für diesen Fall also, bei so erheblicher Abweichung, dass Unzumutbarkeit entsteht, können Rechte geltend gemacht werden. Maßgeblich ist ansonsten immer die Zeichnung und nicht die „ca.“ Angabe.

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