Fristlose Kündigung plus ordentliche Kündigung

Spricht ein Vermieter bei einen Mietvertrag über Wohnraum eine fristlose Kündigung aus, so ist dies nur aus Gründen möglich, die der Gesetzgeber vorgegeben hat. Einige Gründe, so z.b. ein Mietrückstand von mehr als einer Miete, rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Kann zugleich aber hilfweise eine ordentliche Kündigung, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hält das für zulässig (Urteil vom 19. September 2019, Az.: VIII-ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Weiterlesen

Umfang der Streupflicht

Wie weit geht der Umfang der Streupflicht eines Vermieters? Wann also kann sich ein Mieter für einen Schadenersatzanspruch darauf berufen, dass ein Vermieter der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht genügt hat? Dazu hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 21.02.2018, Az.: VIII ZR 255/16 Stellung genommen.

Streupflicht ist Verkehrssicherungspflicht

In dem Rechtsstreit war ein Mieter beim Verlassen des Hauses in dem er wohnte gestürzt und hatte sich eine Fraktur am rechten Knöchel zugezogen. Der Sturz ereignete sich auf einem schmalen streifen öffentlicher Verkehrsfläche im Bereich des Grundstückseingangs welcher nicht geräumt war. Nach Auffassung des Mieters erstreckte sich der Umfang der Streupflicht für den Vermieter auch auf diesen Bereich, obwohl es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelte.

Privatgrundstück oder öffentliche Verkehrsfläche

Der BGH sah eine Streupflicht des Vermieters hingegen nicht. So fehle es zunächst an einer Pflichtenübertragung an den Vermieter. Dies ist im Rahmen kommunaler Regelungen möglich, lag aber nicht vor. Zwar ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dies gilt nicht nur für die Mieter selber, sondern auch für solche Personen, die einen Mieter aufsuchen, wie z.B. Lieferanten und Handwerker. In den Schutzbereich des Mieters sind nach die Personen einbezogen, die in seinem Haushalt leben, also Kinder, Ehegatte und Lebenspartner. Zur Pflicht des Vermieters gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Dies gelte aber nur für das Grundstück welches dem Vermieter gehört. Dort jedoch, war der Mieter nicht zu Fall gekommen.

Ausnahmen vom Umfang der Streupflicht

Zwar sieht der BGH grundsätzlich die Möglichkeit die Verkehrssicherungspflicht ausnahmsweise, in ganz besonderen Fälle, auch über das Grundstück des Vermieters hinaus zu erstrecken, sah aber eine solche Ausnahme nicht als vorliegend an. Der Mieter konnte damit gegen seinen Vermieter keine Ansprüche aus dem Sturz geltend machen.

Wirtschaftliche Verwertung nach §573 BGB

Eine wirtschaftliche Verwertung stellt einen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse dar (§573 Abs.2 Nr.3 BGB). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unwirksam. Es gibt jedoch Situationen, in denen ein Vermieter an der vernünftigen Nutzung seiner Räumlichkeiten durch vorhandene Gegebenheiten gehindert ist. Entsteht ihm so ein erheblicher Nachteil, kann er sich von einem Mietvertrag lösen. Wann jedoch ein solcher Nachteil vorliegt, ist im Einzelfall schwierig zu bestimmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich dazu erneut geäußert (BGH, Urteil vom 27. September 2017, Az.: VIII ZR 243/16). Weiterlesen

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Dass die Mietpreisbremse in der Praxis kaum die Wirkung entfaltet, die man sich von ihr seitens der Politik versprochen hat, ist inzwischen Konsens. So wird auch über Änderungen an der gesetzlichen Regelung nachgedacht. Ob die zur Zeit geltenden Regelung überhaupt bestand hat, oder gar verfassungswidrig ist, war allerdings nicht Thema der öffentlichen Diskussion. So sieht es aber das Landgericht Berlin ( Hinweisbeschl. v. 14.09.2017, Az. 67 O 149/17). Weiterlesen

Lärm durch Kinder hat Grenzen

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Wo Menschen dicht beieinander wohnen, kann Kinderlärm für die einen ein Segen, für andere eine Belastung sein. Gerade in älteren Gebäuden ohne eine Schalldämmung nach heutigen Standards, können Geräusche kaum in den eigenen vier Wänden festgehalten werden. Wo das Einfordern von Tolleranz an seine Grenzen geführt wird, ist eine schwierige Frage. Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst in einer Entscheidung damit beschäftigt (BGH, Beschluss vom 22. August 2017, Az.: VIII ZR 226/16). Weiterlesen

Betriebspflicht vs Offenhaltungspflicht?


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Ab wann besteht eine Pflicht ein Ladengeschäft zu betreiben?

In Mietverträgen ist eine Klausel über eine Betriebspflicht üblich. Dem Mieter wird aufgegeben, seinen Betrieb während der Dauer des Mietvertrags auf zu führen. Dies ist vor allem bei Geschäftsgebäuden mit mehreren Ladengeschäften von Bedeutung, da schon der Leerstand weniger Flächen Auswirkung auf die Attraktivität des gesamten Objekts hat.  Unterschieden von der Betriebspflicht wird die Offenhaltungspflicht, wie das Oberlandesgericht Celle kürzlich hervorhob (OLG Celle, Beschluss vom 27. Februar 2017, Az.: 2 W 47/17). Weiterlesen

Eigenbedarf für Geschäftsräume?

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Kann bei einer Kündigung von Wohnraum Eigenbedarf von Geschäftsräumen geltend gemacht werden? Die vielfältige Rechtsprechung zu den berechtigten Gründen von Eigenbedarfskündigungen ist um eine wichtige Entscheidung reicher. Der BGH (Bundesgerichtshof) hatte darüber zu befinden, ob auch für die Erweiterung  von Geschäfsträumen Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az.: VIII ZR 45/16). Weiterlesen

Fristlose Kündigung und Härtegründe

Anschreiben mit dem Wort Kündigung im Briefkopf

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuellen Entscheidung damit befasst, ob durch eine fristlose Kündigung nach §543 Abs.1 Satz 2 BGB persönliche Härtegründe zu berücksichtigen sind, auch wenn die fristlose Kündigung grundsätzlich gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 09. November 2016, Az.: VIII ZR 73/16). Weiterlesen

Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Betriebskosten

Bildquelle: aboutpixel.de / Mietvertrag Schlüssel © Jacqueline Wagner

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Die Beendigung eines Mietverhältnisses verläuft selten völlig reibungslos. Neben dem Zustand der Wohnung und diesbezüglichen Pflichten des Mieters, entstehen oft auch Fragen über die Abrechnung von Nebenkosten und der Mietsicherheit (Kaution). Besteht aber in dem Fall für den Vermieter die Möglichkeit sich aus der Sicherheit zu bedienen, auch wenn die Nachforderung über offene Betriebskosten bereits verjährt ist? (BGH Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14) Weiterlesen