Betriebspflicht vs Offenhaltungspflicht?


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Ab wann besteht eine Pflicht ein Ladengeschäft zu betreiben?

In Mietverträgen ist eine Klausel über eine Betriebspflicht üblich. Dem Mieter wird aufgegeben, seinen Betrieb während der Dauer des Mietvertrags auf zu führen. Dies ist vor allem bei Geschäftsgebäuden mit mehreren Ladengeschäften von Bedeutung, da schon der Leerstand weniger Flächen Auswirkung auf die Attraktivität des gesamten Objekts hat.  Unterschieden von der Betriebspflicht wird die Offenhaltungspflicht, wie das Oberlandesgericht Celle kürzlich hervorhob (OLG Celle, Beschluss vom 27. Februar 2017, Az.: 2 W 47/17).

In dem Verfahren waren Räumlichkeiten an ein Friseurgeschäft vermietet. Eine Klausel des Vertrags war mit „Betriebspflicht“ überschrieben. Der Mieter war danach verpflichtet, sein Friseurgeschäft während der üblichen Geschäftszeiten, mindestens aber von 10:00 bis 18:00 Uhr an Werktagen und von 10:00 bis 13:00 Uhr an Samstagen offen zu halten. Längere Schließzeiten waren nur bei Betriebsferien oder Genehmigung durch den Vermieter möglich. Der Mieter stellte gleichwohl seine Geschäftstätigkeit ohne Rücksprache dauerhaft ein. Er vertrat die Auffassung, die Vertragsklausel lege ihm zwar eine Betriebspflicht auf, nicht jedoch eine generelle Offenhaltungspflicht.

Inhalt der Vertragsklausel ist auzulegen.

Das OLG erkennt eine grundsätzliche Unterschiedlichkeit von Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht an. Eine Betriebspflicht begründet die Verpflichtung die Mieträume dem Vertragszweck entsprechend, hier als der Betrieb eines Friseurgeschäfts, aktiv zu nutzen. Dem steht die Offenhaltungspflicht als ein Weniger gegenüber. Umfasst wäre bei einer reinen Offenhaltungspflicht lediglich die faktischen Zugangsmöglichkeit zu den Mieträumen für Dritte, ohne dass dort dann die vertragsgemäße Nutzung, also die Friseurdienstleistung, in Anspruch genommen werden könnte.

Verknüpfung von Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht

Wenn in einer Vertragsklausel dezidiert beschrieben ist, zu welchen Geschäftszeiten die betriebliche Nutzung zu erfolgen hat, ist damit nicht nur vereinbart, dass die Räumlichkeiten zugänglich sein müssen. Zudem wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass mehrtägige Schließtage außerhalb von Betriebsferien durch den Vermieter zu genehmigen waren. Hierin sah das OLG eine untrennbare Verknüpfung von Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht, sodass der Betrieb nicht hätte aufgegeben werden dürfen. Dass die Klausel lediglich mit „Betriebspflicht“ überschrieben war, steht der Auslegung nicht entgegen.

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