Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung

Bildquelle: aboutpixel.de / Dachwohnung © Werner Rebel

Der Bundesgerichtshof (BGH), hat sich grundlegend zur Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung geäußert. Es war darüber zu entscheiden, ob die Jahresfrist der Abrechnung (§556 Abs.3 Satz 2 BGB), abhängig davon ist, wann eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Jahresabrechnung fasst, oder der Vermieter die Jahresfrist unabhängig davon einhalten muss (BGH Urteil vom 25. Januar 2017, Az.: VIII 249/15).

Die Beklagte war Mieterin in einer Eigentumswohnung des Klägers, für die sie wie üblich monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach die Betriebskosten gegenüber dem Mieter jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen gefasst hatt (§ 28 Abs. 5 WEG). Nun verlangte der Kläger Nachzahlungen.

Nach der Entscheidung des BGH muss auch die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Dafür ist er in einem Rechtsstreit darlegungs- und beweisbelastet. Die im Mietvertrag vorhandene und von dieser gesetzlichen Regelung abweichende Klausel ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

An den Abrechnungsbedingungen des Mietrechts, ändern die Gegebenheiten des Wohnungseigentumsrechts nichts. Dass dort erst zu einem späteren Zeitpunkt über die Höhe der Betriebskosten beschlossen wird, darf den Mieter nicht benachteiligen. Dieser hat Anspruch auf eine zügige Abrechnung. Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen und zu beweisen hat.

Daran mangelte es in dem entschiedenen Fall.  Der Vermieter hatte lediglich vorgetragen, dass eine frühere Abrechnung aufgrund eines Wechsels der Verwaltung und mangelhafter Arbeit der ersten Verwaltung nicht erfolgen konnte. Dem BGH fehlte es an Vortrag dazu, was der Vermieter dagegen unternommen habe. So hätte er sich auch persönlich um eine Abrechnung bemühen können. Erst wenn dies ohne Erfolg geblieben wäre, könnte eine Entschuldigung für die Verspätung vorliegen und der Abrechnungsbetrag verlangt werden.

 

 

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