Bauträgerverträge – Chance und Risiko

Rohbau

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Seit Jahrzehnten ist das Bauträgerrecht unter kritischer Beobachtung der Rechtsprechung. Von einem Bauträgervertrag spricht man dann, wenn der Unternehmer auf einem ihm gehörenden Grundstück für den Auftraggeber baut. Der Auftraggeber (Bauherr) ist damit bis zuletzt nicht Eigentümer und bedarf der Sicherung. Doch auch wenn diese Konstruktion für viele erst das Bauen überhaupt ermöglicht, sehen sich Bauherren oft mit Rechtsfolgen konfrontiert, die sie nicht übersehen können.

Schon die Vertragsanbahnung ist konfliktbeladen. Zwischen Werbebroschüren und den letztlichen Bauplänen klafft nicht selten eine erhebliche Lücke. Verbunden mit den üblichen, kursorisch gehaltenen Leistungsbeschreibungen, führt dies schnell zu unterschiedlichen Vorstellungen über  Art und Umfang der Ausführung. Ob dann eine Leistung zusätzlich zu bezahlen ist, oder noch vom Leistungsumfang umfasst ist, gibt Anlass zu Streit.

Dies gilt auch für den schillernden Begriff: „Schlüsselfertig“. Dieser steht, wenn auch die Rechtsprechung nicht einheitlich ist, nur sehr eingeschränkt für eine selbständige Definition des Leistungsumfangs. Zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen ist die Leistungsbeschreibung (auch Baubeschreibung genannt), vom Bauherrn sorgfältig zu prüfen. Wer z.B. später feststellt, dass der Anschluss an den öffentlichen Kanal nicht geschuldet ist und dieser sich 200 Meter entfernt befindet, muss mit erheblichen Mehrkosten rechnen.

Problematisch wird es auch, wenn der Bauherr selbst Hand anlegen will, also Eigenleistung erbringt. Darüber verschaffen sich Bauherren oft nicht (früh) genug Klarheit. Dem Bauträger einen Teil seiner Vertragsleistung im nachhinein wieder „zu entziehen“, ist nicht ohne Weiteres möglich. Auch bei der Ausführung von Eigenleistungen kann es Probleme geben. Bauträger verfügen zumeist über ein enges Zeitmanagement, insbesondere bei Reihenhäusern, sodass Verzögerungen oder Unterbrechungen durch Eigenleistungen zu empfindlichen Störungen des Baufortschritts führen können.  Auch Haftungsfragen spielen eine Rolle, wenn ein Bauherr und seine Helfer auf der Baustelle selber tätig werden.

Große Probleme bereiten häufig Bestimmungen in Bauträgerverträgen, mit denen sich der Bauträger vorbehält, die Leistung einseitig zu ändern, wenn „gleichwertiges“ dafür als Ersatz verwendet wird. In jedem Fall ist es unzulässig, derartige Klauseln zur Kostenreduzierung zu nutzen.

In jedem Bauträgervertrag findet sich ein Zahlungsplan. Dieser ist aber nicht zwingend als gegeben hinzunehmen. Vielmehr unterliegt der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese schützt den Bauherren vor zu hohen Zahlungen, die sich nicht im Baufortschritt niederschlagen. Nicht selten jedoch sind an dieser Stelle Verstöße der Bauträger festzustellen, sei es im Zahlungsplan, oder bei der Bezeichnung des Baufortschritts. Geschieht dies, hat das für den Bauträger erhebliche Nachteile, denn sein Vorauszahlungsanspruch erlischt vollständig und dem Bauherren stehen Rückforderungsrechte zu.

Ein großes Thema bei Bauträgerverträgen sind schließlich Sicherheiten. Wie eingangs erwähnt, ist der Bauherr bis zur Übergabe und dann erst nach Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Solange trägt er das Insolvenzrisiko des Bauträgers.  Für die Erfüllungsituation, also den Zeitraum der Bautätigkeit bis zur Abnahme, hat der Bauherr ein gesetzliches Sicherungsrecht nach §632a Abs. 3 und 4 BGB. Er kann einen Einbehalt von verlangten Abschlagszahlungen vornehmen, die der Bauträger gegen Sicherheit abzulösen berechtigt ist. Die Vorlage einer Gesamterfüllungsbürgschaft ist jedoch anzuraten, da bei Insolvenz des Bauträgers der zulässige Teileinbehalt nicht zur Fertigstellung des Baus fast immer nicht ausreicht, von Mängelbeseitigung ganz zu schweigen.

Auch der Bauträger hat ein Sicherungsbedürfnis, genießt jedoch fast immer den Vorteil, dass hinter dem Bauherrn Finanzinstitute stehen, die mit Finanzierungsbescheinigungen die Forderungen des Bauträgers in hohem Maße absichern.  Zuletzt hat BGH in eine ähnlichen Fall sogar das Verlangen nach eine 100% Sicherung vor Beginn der Baumaßnahmen, als gerechtfertigt anerkannt und darin keinen Verstoß gegen die Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gesehen (BGH, Urteil vom 27. 5. 2010 – VII ZR 165/09 (OLG Celle)) .

Das gerade Reihenhäuser oft im Wohnungseigentum errichtet werden, geschieht fast immer für die Bauherren unbemerkt. Dem Bauträger ermöglicht dies die dichtere Bebauung der Grundstücke. Für den Bauherren bedeutet das, dass er sich oft unvermittelt in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft wieder findet, ihm Rechten und Pflichten auferlegt, die er gar nicht gewollt hat.

Eine vorbereitende und begleitende Beratung, sowohl in technischer, als auch in rechtlicher Hinsicht, ist anzuempfehlen.

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