Baugrundrisiko gleich Auftraggeberrisiko? Eine Legende stirbt nicht aus

Bildquelle: aboutpixel.de / Bagger2 © Felix Wunderwald

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Bei jedem Bauvorhaben kommt es, neben vielen zusätzlichen Aspekten, am Ende auf zwei Dinge an. Was ist geschuldet und welche Vergütung kann verlangt werden. Fallen am Ende Preis und Leistung auseinander, führt der Weg meistens vor die Gerichte. Die größere Bürde trägt dann der Auftragnehmer, der in der Regel bereits Arbeiten erbracht und damit Kosten verursacht hat, die er bis zum Abschluss des Rechtsstreits zu tragen hat. Viele Konflikte können jedoch bei Berücksichtigung einiger Regeln vermieden werden. Von herausragende Bedeutung in diesen Fällen, ist die Bestimmung des Leistungssolls. Dieses kann genau beschrieben sein, mit ausdifferenziertem Leistungsverzeichnis, oder, in einer sogenannten „funktionalen Leistungsbeschreibung“ eher überschlägig zusammengefasst werden. Je offener die Leistungsbeschreibung, um so höher ist das Risiko für den Auftragnehmer Leistungen aufgebürdet zu bekommen, mit denen er gar nicht gerechnet hat.

Für seine Leistung trägt der Auftragnehmer die Verantwortung. Er ist zur mangelfreien Erstellung verpflichtet. Risiken bestehen für ihn zum einen dann, wenn er eine Leistung nicht berücksichtigt, weil er glaubt sie nicht erbringen zu müssen, aber zum anderen dann, wenn sich seine Pflichten über die Leistungsbeschreibung hinaus erstrecken.

Erstellt ein Bauunternehmer „schlüsselfertig“, oder gehören zu seinem Auftrag Erd-, Gründungs-,und/ oder Arbeiten am Fundament, so gehört dazu auch die Prüfung, ob der Baugrund geeignet ist. Dies ergibt sich aus der Art der Arbeiten ohne Weiteres.  Sie sind Teil der Gründungsarbeiten. Will der Unternehmer sie vergütet haben, so muss er dafür bei Vertragsschluss Sorge tragen. Ob detaillierte Leistungsbeschreibung, oder eine funktionale, es sollte eine eigene Position für die Baugrunduntersuchung erstellt werden. Diese kann als Eventualposition ausgestaltet werden, sodass sie nur im Fall ihrer Aktivierung betraglich zu Buche schlägt.

Verweigert der Auftraggeber eine Kostenübernahme, und erklärt, eine Baugrunduntersuchung sei nicht erforderlich, so muss sich der Auftragnehmer davor schützen, dass sich doch ein Baugrundrisiko verwirklicht. Dies geschieht einfach und wirksam durch eine Bedenkenanmeldung vorab, die zur Beweiserleichterung vom Auftraggeber abgezeichnet werden sollte. Nicht undenkbar ist im Einzelfall auch, das Bauvorhaben nicht durchzuführen. Vergütung und Risiko sind immer abzuwägen.

Neben der Frage der Vergütung und des Leistungssolls, ist die Verantwortlichkeit für die Folgen durch nicht geeigneten Baugrund relevant. Senkt sich das Gebäude, ist gar die Standfestigkeit bedroht, entstehen immense Schäden. Oft bleibt nur der Abriss. Da in diesen Fällen in der Regel ein Baugrundgutachten nicht eingeholt worden ist,   muss auch an dieser Stelle geklärt werden, wer den Baugrund hätte prüfen müssen. Dies führt zurück zu den Ausführungen über das Leistungssoll. War die Baugrundprüfung Teil des Leistungsverzeichnisses, so trifft den Auftragnehmer die Verantwortung unmittelbar. Liegt eine vertragliche Regelung nicht vor, so haftet der Unternehmer dann, wenn seine Arbeiten nur dann mangelfrei zu erbringen gewesen waren, wenn der Baugrund geeignet ist. Bezieht er den Baugrund ein, muss er diesen prüfen. Unterlässt er eine Prüfung, so ist das Baugrundrisiko kein Risiko des Auftraggebers, sondern sein eigenes.

Besonderheiten sind zu berücksichtigen, wenn Dritte, wie Architekten, Baubetreuer oder Projektsteuerer an der Durchführung des Bauvorhabens beteiligt sind. In solchen Fällen können sich Verantwortlichkeiten teilen, wenn durch diese Beteiligten Planungs- und Überwachungsaufgaben wahrgenommen werden. Gleichwohl gilt für den Auftragnehmer, dass er sein eigenes Risiko zu bewerten hat und sich nicht darauf verlassen sollte, dass möglicherweise andere (mit) haften.

One thought on “Baugrundrisiko gleich Auftraggeberrisiko? Eine Legende stirbt nicht aus

  1. Hallo,

    ich bin gerade über Ihren Artikel hier gestoßen. Ist ein Generalunternehmer der „schlüsselfertig baut“ denn verpflichtet sich bei der Planung ein Bodengutachten ein zu holen oder kann er sagen das er ohne Gutachten plant solange der „Erfolg geschuldet ist“? Wie kann man eine Kellerdichtung und auch Drainung „planen“ ohne zu wissen welcher Lastfall auf dem Grundstück vorliegt, ist dies bereits ein „Mangel“ bzw könnte man im fehlen des Bodengutachtens & Drainageplanung einen Mangel sehen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Helmuth W.

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