Abnahme des Gemeinschaftseigentums und „Nachzügler“

Bildquelle: aboutpixel.de / Berlin © Heiko Küverling

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Wird eine Wohnungseigentumsanlage neu errichtet, muss neben den Wohnungen der einzelnen Sondereigentümer auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Da bei einer Wohnungseigentumsanlage typerscherweise eine Mehrzahl von Sondereigentümern vorhanden ist, ist die Durchführung der Abnahme für den Bauträger unübersichtlich. Dies vor allem dann, wenn Wohnungen erst lange nach der Fertigstellung der Anlage verkauft werden. Immer wieder wird versucht, durch vertragliche Gestaltung den Abnahmevorgang für den Bauträger zu vereinfachen, wie die Entscheidung des BGH vom 25. Februar 2016, Az.: VII ZR 49/15 zeigt.Der Grundsatz für die Abnahme klingt zunächst einfach. Verantwortlich für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind auf seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Sondereigentümer und zwar jeder. Eine Abnahme kann damit nur dann als erfolgt angesehen werden, wenn in der Person aller Sondereigentümer eine Abnahmeerklärung vorliegt. Dies muss nicht immer förmlich durch Begehung und Protokoll geschehen, sondern kann auch konkludent, also durch Einzug und vorbehaltloser Zahlung erfolgen. Verlangt jedoch der Vertrag eine förmlich Abnahme, was aus Beweisgründen von Vorteil ist,  so hat sie auch zu erfolgen. Ein mühsamens Unterfangen.

Alle Versuche durch Bauträger diesen Vorgang durch Abnahmeklauseln  zu ändern, sind jedoch bei den Gerichten gescheitert. So ist es unzulässig zu bestimmen, die Abnahme könne durch einen Sachverständigen für alle Eigentümer erklärt werden. Ebenso unzulässig sind Klauseln, die das Recht zur Erklärung auf Beirat oder Verwaltung übertragen.

Ein besonderes Problem für den Bauträger stellen sogenannte „Nachzügler“ dar. Wird eine Wohnung zeitlich erst deutlich nach der Fertigstellung verkauft, gilt der Erwerber grundsätzlich als Ersterwerber. Ihm stehen dann alle Recht zu, wie jedem Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung. Dies beinhaltet die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Dies kann zur Folge haben, dass sich die Mängelbeseitigungsfrist, die 5 Jahre lang nach der Abnahme andauert, erheblich verlängert, ja ggf. nach Ablauf bei einem Nachzügler neu entsteht. Er muss also nicht nur die Abnahme erklären, sondern kann auch Mängelrechte geltend machen, selbst wenn mehr als 5 Jahre nach der eigentlichen Abnahme vergangen sind.

Um dies zu verhindern, hat der Bauträger in der oben genannten Entscheidung des BGH eine Vertragsklausel ersonnen, die den Nachzügler an eine bereits zuvor erfolgte Abnahme der übrigen Eigentümer binden sollte. Auch diese Klausel hatte vor dem BGH keinen Bestand und zwar zu Recht. Da Bauträgerverträge mehrfach verwendet werden, stellen sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar und sind daher an den gesetzlichen Regelungen über AGB (§§305 ff. BGB) zu messen. §309 Nr.8 ff) BGB untersagt die Verkürzung von Verjährungsfristen in AGB. Eine solche Verkürzung hat der BGH hier angenommen, da der Nachzügler trotz des Erwerbs einer neu errichteten Wohnung (und er erwirbt auch das Gemeinschaftseigentum anteilig mit) gar keine Mängelrechte mehr hat. Dem Nachzügler stehen daher alle Mängelrechte, auch ein Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung, zu, solange er als Ersterwerber gilt.

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