Fristlose Kündigung plus ordentliche Kündigung

Spricht ein Vermieter bei einen Mietvertrag über Wohnraum eine fristlose Kündigung aus, so ist dies nur aus Gründen möglich, die der Gesetzgeber vorgegeben hat. Einige Gründe, so z.b. ein Mietrückstand von mehr als einer Miete, rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Kann zugleich aber hilfweise eine ordentliche Kündigung, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hält das für zulässig (Urteil vom 19. September 2019, Az.: VIII-ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Weiterlesen

Fiktiver Schadenersatz

Fiktiver Schadenersatz ist eine Schadensberechnung, die nicht nur an konkret entstandene Kosten anbindet, sondern alle für eine Mängelbeseitigung erforderlich Kosten einschließlich Nebenkosten einbezieht, ungeachtet dessen, ob sie wirklich angefallen sind. Nach der Entscheidung des BGH, Urteil vom 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17, scheidet eine solche Schadensberechnung nunmehr aus. Weiterlesen

Umfang der Streupflicht

Wie weit geht der Umfang der Streupflicht eines Vermieters? Wann also kann sich ein Mieter für einen Schadenersatzanspruch darauf berufen, dass ein Vermieter der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht genügt hat? Dazu hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 21.02.2018, Az.: VIII ZR 255/16 Stellung genommen.

Streupflicht ist Verkehrssicherungspflicht

In dem Rechtsstreit war ein Mieter beim Verlassen des Hauses in dem er wohnte gestürzt und hatte sich eine Fraktur am rechten Knöchel zugezogen. Der Sturz ereignete sich auf einem schmalen streifen öffentlicher Verkehrsfläche im Bereich des Grundstückseingangs welcher nicht geräumt war. Nach Auffassung des Mieters erstreckte sich der Umfang der Streupflicht für den Vermieter auch auf diesen Bereich, obwohl es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelte.

Privatgrundstück oder öffentliche Verkehrsfläche

Der BGH sah eine Streupflicht des Vermieters hingegen nicht. So fehle es zunächst an einer Pflichtenübertragung an den Vermieter. Dies ist im Rahmen kommunaler Regelungen möglich, lag aber nicht vor. Zwar ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dies gilt nicht nur für die Mieter selber, sondern auch für solche Personen, die einen Mieter aufsuchen, wie z.B. Lieferanten und Handwerker. In den Schutzbereich des Mieters sind nach die Personen einbezogen, die in seinem Haushalt leben, also Kinder, Ehegatte und Lebenspartner. Zur Pflicht des Vermieters gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Dies gelte aber nur für das Grundstück welches dem Vermieter gehört. Dort jedoch, war der Mieter nicht zu Fall gekommen.

Ausnahmen vom Umfang der Streupflicht

Zwar sieht der BGH grundsätzlich die Möglichkeit die Verkehrssicherungspflicht ausnahmsweise, in ganz besonderen Fälle, auch über das Grundstück des Vermieters hinaus zu erstrecken, sah aber eine solche Ausnahme nicht als vorliegend an. Der Mieter konnte damit gegen seinen Vermieter keine Ansprüche aus dem Sturz geltend machen.

Energieausweis in Immobilienanzeige

Muss in einer Immobilienanzeige über den Energieausweis informiert werden? §16 EnEV verpflichte den Verkäufer einer Immobilien dem Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen. Spätestens unverzüglich auf Verlangen. Geschieht dies nicht, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Ein Mangel an der Kaufsache besteht dadurch jedoch nicht. Muss aber schon ein Makler bei einem Inserat auf den Energieausweis hinweisen? Der Bundesgerichtshof BGH meint ja (Urteile vom 05. Oktober 2017, Az.: I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17). Weiterlesen

Wirtschaftliche Verwertung nach §573 BGB

Eine wirtschaftliche Verwertung stellt einen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse dar (§573 Abs.2 Nr.3 BGB). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unwirksam. Es gibt jedoch Situationen, in denen ein Vermieter an der vernünftigen Nutzung seiner Räumlichkeiten durch vorhandene Gegebenheiten gehindert ist. Entsteht ihm so ein erheblicher Nachteil, kann er sich von einem Mietvertrag lösen. Wann jedoch ein solcher Nachteil vorliegt, ist im Einzelfall schwierig zu bestimmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich dazu erneut geäußert (BGH, Urteil vom 27. September 2017, Az.: VIII ZR 243/16). Weiterlesen

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Dass die Mietpreisbremse in der Praxis kaum die Wirkung entfaltet, die man sich von ihr seitens der Politik versprochen hat, ist inzwischen Konsens. So wird auch über Änderungen an der gesetzlichen Regelung nachgedacht. Ob die zur Zeit geltenden Regelung überhaupt bestand hat, oder gar verfassungswidrig ist, war allerdings nicht Thema der öffentlichen Diskussion. So sieht es aber das Landgericht Berlin ( Hinweisbeschl. v. 14.09.2017, Az. 67 O 149/17). Weiterlesen

Lärm durch Kinder hat Grenzen

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Wo Menschen dicht beieinander wohnen, kann Kinderlärm für die einen ein Segen, für andere eine Belastung sein. Gerade in älteren Gebäuden ohne eine Schalldämmung nach heutigen Standards, können Geräusche kaum in den eigenen vier Wänden festgehalten werden. Wo das Einfordern von Tolleranz an seine Grenzen geführt wird, ist eine schwierige Frage. Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst in einer Entscheidung damit beschäftigt (BGH, Beschluss vom 22. August 2017, Az.: VIII ZR 226/16). Weiterlesen

Betriebspflicht vs Offenhaltungspflicht?


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Ab wann besteht eine Pflicht ein Ladengeschäft zu betreiben?

In Mietverträgen ist eine Klausel über eine Betriebspflicht üblich. Dem Mieter wird aufgegeben, seinen Betrieb während der Dauer des Mietvertrags auf zu führen. Dies ist vor allem bei Geschäftsgebäuden mit mehreren Ladengeschäften von Bedeutung, da schon der Leerstand weniger Flächen Auswirkung auf die Attraktivität des gesamten Objekts hat.  Unterschieden von der Betriebspflicht wird die Offenhaltungspflicht, wie das Oberlandesgericht Celle kürzlich hervorhob (OLG Celle, Beschluss vom 27. Februar 2017, Az.: 2 W 47/17). Weiterlesen

Wurzeleinwuchs in Abwasserkanal

Haftung des Eigentümers für Wurzeleinwuchs

Große Bäume auf dem eigenen Grundstück sind eine schöne Sache. Sie können allerdings auch Probleme verursachen. Wächst das Wurzelwerk eines Baums nicht nur in das eigene Erdreich, sondern auch zum Nachbarn herüber, oder wie hier in einen öffentlichen Abwasserkanal, können Schäden entstehen. Wer dafür einzutreten hat, beschäftigte den Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24. August 2017, Az.: III ZR 574/16). Weiterlesen